Il mercato immobiliare, specie il residenziale, è un animale particolare.
Spesso sembra prevedibile, in linea con le aspettative e le normali regole dell’economia, però allo stesso tempo risponde a un bisogno primario di sicurezza e protezione da cui la componente irrazionale ed emotiva che spesso accompagna le scelte delle persone quando si parla di casa.
C’è poi l’influenza delle politiche abitative che rendono il mercato immobiliare molto diverso da altri mercati/prodotti, come automobili e lavatrici, che possono essere sostituite da soluzioni scomode ma più economiche nella maggior parte dei casi.
L’immobiliare residenziale in questo senso è più simile al settore alimentare e come quest’ultimo attiene alla sfera dei bisogni primari e si porta dietro una storia lunghissima di normative, influenze storiche e variabili.
Partendo da ciò voglio sottoporvi alcuni luoghi comuni sull’immobiliare in Italia e in Europa a cui ho trovato alcune risposte che credo potranno interessarti. Ad alcuni troverai conferma, altri potrebbero sorprenderti.
Per trovare queste risposte ho fatto alcune ricerche che mi hanno portato ai database dell’OCSE, le risorse sono online e fruibili gratuitamente.
In particolare, sotto la voce “Affordable Housing Database”, ho trovato vari studi e statistiche sul settore e se sei anche tu un amante di grafici e statistiche macroeconomiche ti consiglio di dare un occhiata al loro sito perchè troverai un sacco di materiale interessante.
https://www.oecd.org/housing/data/affordable-housing-database/
Il luogo comune più diffuso: gli italiani e la prima casa.
Un luogo comune molto diffuso è che gli italiani siano legati alla casa di proprietà e che questa sia in qualche modo una peculiarità del nostro paese.
I dati non lo smentiscono però bisogna fare alcune precisazioni.
Infatti ci sono diversi paesi a noi vicini in cui il numero di proprietari di prima casa è uguale o maggiore al nostro.
Quello che davvero ci differenzia in maniera netta rispetto ai nostri vicini europei con standard di vita simili è il fatto che la prima casa di proprietà non ha ipoteche e non è legata a un mutuo.
Siamo infatti l’unico paese UE insieme alla Grecia (e che non sia ex-comunista, tenete a mente questa differenziazione che spiegherò a breve) ad avere un numero di proprietari senza debito superiore al 60%, a seguire, però con percentuali fra il 50% e il 40% Spagna, Portogallo e Irlanda, (Interessante come questo sia un aspetto in comune fra i paese che qualcuno aveva messo sotto l’acronimo di PIIGS durante la crisi finanziaria del 2008-2012).
Seguono poco sotto il 40% Francia e Inghilterra.
Se andiamo a vedere l’insieme di proprietari di prima casa senza mutuo e con mutuo l’italia perde il primo posto nell’europa occidentale e viene superata di misura da Spagna, Portogallo, posizionandosi a metà strada fra i paesi iberici e l’accoppiata Francia-Inghilterra.
E questo ci dice anche che al momento ci sono molti pochi mutui sulla prima casa attivi in Italia.
E la Germania vi starete chiedendo? Mi sembra interessante fare un confronto, con l’ultimo grande paese europeo che non è citato.
In Germania troviamo una situazione molto diversa rispetto a tutti i paesi citati prima. Qui solo il 43% della popolazione totale vive in una casa di proprietà e il restante risulta in affitto, è il valore più basso d’Europa se non si considera la Svizzera in cui i proprietari sono appena il 38%.
Ma torniamo all’italia e alla sua eccezione di proprietari senza mutui e ipoteche sulla casa. A questo proposito ho trovato diverse spiegazioni che gli esperti usano per spiegare il fenomeno: la più ricorrente è che sia il frutto dell’altissima inflazione degli anni 70 e 80 (molto maggiore rispetto alla media europea) che avrebbe portato al vantaggio se non alla necessità di investire nel mattone per salvare i risparmi dalla perdita di potere d’acquisto.
Un’altro fattore che spiega il fenomeno è la bassa crescita demografica, per cui le proprietà dei genitori non vengono frazionate su numeri crescenti di eredi e si consideri che la crescita demografica in italia è ferma al 1976 circa.
Ultimo fattore da tenere in considerazione è quanto i giovani tendano a vivere in casa con i genitori. Risultando quindi residenti in case di proprietà pur non essendo loro stessi i proprietari e sottraendosi così al mercato immobiliare come potenziale “domanda” di abitazioni, che potrebbero essere nuovi acquisti con mutuo o più facilmente affitti.
Non a caso i paesi europei con più giovani (20-29 anni) che convivono con i genitori sono: Grecia, Portogallo, Italia, Spagna.
I paesi ex comunisti: questi invece rappresentano un’eccezione ancora più estrema con 70%, 80% e fino al 95% della popolazione proprietaria della prima casa e senza mutui sulla stessa (vedi Tabella 1).
Questo fenomeno può sembrare controintuitivo considerando la ricchezza degli abitanti di questi paesi ma ha un’origine storica ben precisa.
Infatti nei paesi del patto di Varsavia, così come in Romania e ex Jugoslavia, una volta caduti i regimi comunisti è stato permesso ai cittadini di comprare le loro abitazioni di residenza a prezzi molto bassi, da cui la diffusione della proprietà immobiliare il che ha portato alla situazione attuale.
Chi affitta e chi è proprietario:
Un luogo comune che tutti avremo sentito in una delle sue declinazioni più o meno tecniche è che comprare casa per viverci sia, a conti fatti, un cattivo investimento e che la scelta migliore, dal punto di vista finanziario, sia vivere in affitto.
Qui però c’è una “dissonanza” fra quello che si predica e quello che poi si fa.
Infatti in tutti i paesi (e ancora di più nei paesi in cui la proprietà è caratteristica di una minoranza), l’essere proprietari (con o senza mutuo) è prerogativa delle fasce più ricche della popolazione.
Mentre le fasce meno abbienti tendono maggiormente a rimanere in affitto.
Il che fa pensare che questa scelta non sia tanto questione di intelligenza finanziaria, ma di accesso al credito, ricchezza della famiglia di origine e stabilità economica.
Infatti chi ha i mezzi per comprare o possiede una casa decide di comprarla e/o di viverci nella maggioranza dei casi.
Questa potrebbe non essere la scelta finanziariamente più intelligente, ma è la scelta preferita da chi ha più mezzi. Scelta che potrebbe anche dipendere da aspetti psicologici e culturali legati alla “sicurezza” e al “senso di bisogno” rispetto alla casa, che come si diceva all’inizio sono parte dell’irrazionalità del settore immobiliare.
Il prezzo del mattone: acquisto vs affitto
Considerando il periodo 2005-2021 i prezzi reali delle case in Italia sono scesi, altro caso particolare in cui solo Spagna e Grecia ci accompagnano in questo trend.
Invece nel resto d’Europa i prezzi nello stesso periodo sono considerevolmente aumentati.
E i prezzi degli affitti? I prezzi reali degli affitti risultano stabili sia in paesi in cui gli immobili sono saliti di prezzo sia in nazioni in cui i prezzi sono calati.
Le prospettive del mercato immobiliare?
Come tutti sappiamo l’inflazione è tornata a salire e in parallelo ad essa i tassi di interesse, il motivo è che la salita dei tassi scoraggia il credito al consumo e favorisce il risparmio come spiega in maniera molto efficace questo breve articolo de IlSole24Ore (https://www.infodata.ilsole24ore.com/2022/07/07/gli-aumenti-dei-tassi-interesse-contrastano-linflazione-un-grafico-spiegato-bene/) è un modo di rallentare l’inflazione e favorire il risparmio.
Quindi c’è da aspettarsi un rallentamento del mercato immobiliare dal lato della compravendita e un maggiore interesse per il mercato degli affitti, i cui prezzi, sia per la maggiore domanda sia per l’aumento di inflazione e tassi di interesse, dovrebbero aumentare.
Per quanto sia interessante guardare i numeri, gli eventi e interpretarli in un momento in cui il mondo è tanto instabile fare previsioni è sempre azzardato. Anche dai vertici della finanza e della politica si sentono previsioni discordanti di recessione e rilancio dell’economia che sembrano solide come il lancio di una moneta.
Però non mi piace neanche, come si dice, “navigare a vista”, senza una prospettiva e un obiettivo, quindi per concludere e tirarmi fuori d’impaccio in un mare tanto tempestoso mi farò aiutare da Montaigne:
“Nessun vento è favorevole per chi non sa in che direzione navigare.”
