Avete mai sentito parlare delle OTA? Forse non avete ancora sentito questo termine, acronimo di Online Travel Agencies ma sicuramente conoscete le più famose: Booking.com, Airbnb, Expedia…
Noi le conosciamo molto bene perché il nostro core business è gestire immobili di terzi ed affittarli per brevi e medi periodi a seconda della domanda e delle caratteristiche dell’immobile e ci porta ad usarle quotidianamente.
Il nostro interesse e quello dei proprietari in questa attività coincide in quanto più viene affittato l’immobile e più guadagniamo entrambi.
In seconda battuta la sostenibilità del business richiede che gli appartamenti siano conservati nelle condizioni migliori per le prenotazioni successive e che l’esperienza degli ospiti sia la migliore possibile.
In quanto le recensioni e l’esperienza dei clienti sono la principale leva di marketing che abbiamo a disposizione all’interno dei canali su cui gli ospiti prenotano la maggior parte dei loro soggiorni, appunto le OTA.
Queste considerazioni sono sempre vere, sia che si gestiscano decine o centinaia di strutture, di proprietà o per conto di terzi, sia che si voglia mettere a reddito su questi portali la propria seconda casa gestendo tutto personalmente.
Abbiamo quindi un portafoglio di immobili pronti per accogliere ospiti e inquilini, ora ti chiederai quale sia il canale migliore su cui pubblicare gli annunci per avere i risultati migliori.
Quale ha le condizioni più vantaggiose?
Quale produce meggiore volume di affari?
Booking o airbnb? Expedia, Homeaway? Zappyrent o Spotahome?
La verità è che diversi portali hanno diversi punti di forza, che sia la specializzazione in un segmento di mercato oppure una presenza regionale significativa rispetto ad altri player che globalmente possono essere molto più rilevanti.
Quindi il modo migliore per operare è pubblicare i propri annunci su quanti più canali, in modo che abbiano la massima visibilità.
E’ abbastanza intuitivo rendersi conto che lavorare simultaneamente, senza strumenti professionali, su molti canali richiede molto lavoro: la pubblicazione dei contenuti, la modifica dei prezzi e soprattutto la modifica istantanea delle disponibilità per evitare overbooking!
Per questo le agenzie come la nostra utilizzano dei channel manager, ovvero delle piattaforme che collegano le varie OTA inviando simultaneamente prezzi e disponibilità. Questi strumenti risultano piuttosto costosi per chi ha pochi appartamenti da gestire, ma sono uno strumento indispensabile per chi ne gestisce molti.
Non tutti gli appartamenti potrebbero essere adatti a tutti i portali ma nella maggioranza dei casi sì, e lo stesso appartamento può essere affittato meglio con modalità molto differenti in base alla stagionalità del mercato.
Infine se si opera con un portafoglio variegato di strutture è importante conoscere e lavorare con OTA altrettanto varie per massimizzare la nostra efficacia e competitività.
Le OTA principali con cui lavoriamo:
OTA short term:
AirBnb
Booking.com (+ Agoda sempre della Booking Holding):
Non è più una novità ma di certo lo è stata, campione degli affitti peer to peer, ha la base utenti più vasta del mercato, con 150 milioni di utenti attivi.
Leader mondiale per il numero di strutture con oltre 28 milioni di soluzioni prenotabili in oltre 200 paesi.
Gruppo expedia: Expedia, Homeaway, Vrbo, Hotels.com, Abritel.
Usa molti brand a seconda della regione e segmento di mercato e in quanto a volumi si posiziona poco sotto le prime due citate.
Holidu:
Realtà minore ma in rapida crescita forte soprattuto nel mercato tedesco e che si propone come un comparatore di prezzi fra le proprietà presenti sugli altri canali e una vetrina privilegiata per quelle strutture che si affidano a Holidu.
OTA di nicchia
Plum Guide:
Questa realtà è sicuramente minore per volumi di affari e dimensioni ed è dedicata a soluzioni esclusive e particolarmente raffinate e per immobili con le caratteristiche adatte è una piattaforma che può dare ottimi risultati.
OTA medium term
Spotahome
Uniplaces
Studentsville
Zappyrent
Questi servizi si assomigliano molto fra loro come impostazione e funzionamento. Permettono di affittare dall’intero appartamento al singolo posto letto come Airbnb e altri, però gli affitti sono tutti proposti e contrattati su base mensile.
La gestione di canali di prenotazione multipli:
Una volta definiti le OTA in cui saranno pubblicati gli annunci delle strutture entrano in gioco due aspetti molto importanti.
La gestione del calendario, per evitare gli overbooking, ovvero prenotazioni multiple per la stessa struttura nello stesso giorno. Uno dei disservizi più comuni e spiacevoli per il cliente se non si trova una soluzione e per il property manager che deve risolvere il problema.
Ci sono molti strumenti professionali che permettono di automatizzare in tutto o in parte questi processi ma per varie ragioni (guasti agli impianti idraulici, elettrici o semplicemente a causa di bug dei portali) anche lavorando nel modo più attento si possono verificare degli overbooking e in questo caso avere a disposizione un portafoglio di immobili con cui offrire una soluzione alternativa è un grande vantaggio.
Anche perché le policy sul tema differiscono da OTA ad OTA ma alcune prevedono che sia carico completamente a carico della struttura in cui si è verificato l’overbooking trovare una soluzione alternativa con il rischio che altrimenti scattino penalizzazioni di vario tipo.
Altro fattore da considerare è la gestione dei prezzi legata all’andamento di mercato generale, eventi ricorrenti o straordinari e stagionalità dei flussi turistici.
In larga parte anche questo lavoro è prevedibile con anticipo e ad esempio AirbBnb mette a disposizioni strumenti automatici di modulazione dei prezzi, anche se la logica che li condiziona non è trasparente e non tiene conto di esigenze particolari della singola struttura o proprietà.
Per essere davvero efficaci e raggiungere obbiettivi specifici l’unica soluzione è conoscere bene l’ambiente in cui si opera solo così si potranno applicare strategie funzionanti anche nelle condizioni più inaspettate.
