Con questo articolo voglio proporti una guida semplice ma chiara che ti aiuti a mettere ordine alle idee sull’investimento nel settore immobiliare.
Negli ultimi anni il mercato immobiliare ha subito scosse notevoli.
Prima la pandemia ha colpito duramente il mercato dell’immobiliare commerciale e spinto in direzioni nuove il mercato dell’affitto e della compravendita residenziale.
Ora l’aumento dei tassi di interesse, annunciati da tempo ma pur sempre impattanti sul mercato della vendita (prima o poi la pacchia dei tassi negativi doveva finire).
Nonostante questi macro-eventi meritino di essere approfonditi lo scopo di questa guida non sono le contingenze ma gli aspetti più stabili degli investimenti immobiliari e di alcuni strumenti innovativi che permettono di investire in questo mercato anche nel caso in cui si disponga di una liquidità finanziaria modesta o si voglia diversificare il proprio portafoglio di investimento.
Investimento immobilare classico:
Investimento immobiliare alternativo:
Residenziale VS Commerciale
La prima grande differenza se si vuole acquistare un immobile per investimento è la finalità a cui è dedicato il fabbricato.
Chiaramente la nostra attenzione per la natura del nostro business è maggiormente rivolta al settore residenziale. Ma per dare uno sguardo di insieme il settore commerciale è quello che ha subito in maniera più grave la pandemia e i lockdown, con abbassamenti generali dei prezzi e delle rendite. Molte attività hanno infatti chiuso e/o non sono state in grado di pagare affitti. Anche la digitalizzazione dei servizi sta avendo un impatto sul mercato, cambiando il tipo di immobili richiesti, con minori spazi dedicati al pubblico e maggiori spazi dedicati alla logistica anche nel centro città.
Le tipologie che hanno recuperato meglio e prima sono stati i grandi centri commerciali e il retail high end (lontani dalle tasche del piccolo investitore), anche se oggi le statistiche ufficiali dell’agenzie dell’entrate dichiarano finita la crisi e anci si assiste a un picco nelle compravendite rispetto al 2019, forse una reazione ai 2 anni di relativo stop forzoso del mercato.
Per chi fosse interessato ad approfondire l’argomento degli andamenti del reparto commerciale consiglio questo articolo della rivista online dell’Agenzia delle Entrate: https://www.fiscooggi.it/rubrica/immobili/articolo/anche-mercato-non-residenziale-conferma-fine-dellemergenza-covid .
Un mercato ambiguo ma che può offrire alti ritorni sull’investimento è quello degli immobili accatastati come magazzini, officine (C/), negozi e uffici (B/) che possono essere trasformati con una profonda ristrutturazione in abitazioni a tutti gli effetti.
Questo tipo di operazione presenta molti pro ma anche delle problematiche e va approfondita caso per caso la fattibilità e la possibilità di chiedere il cambio di uso e di categoria catastale in seguito alla ristrutturazione che valorizzerebbe sicuramento l’investimento.
In alternativa un immobile accatastato C2 (magazzino) e affittato come arredato ad abitazione presenterebbe delle criticità per cui ad esempio l’inquilino, se denunciato, sarebbe costretto a lasciare l’immobile.
Per terminare la carrellata sull’argomento residenziale vs commerciale può essere utile ricordare alcune differenze fondamentali:
- prezzo e rendita per metro quadro sono in genere maggiori per gli immobili commerciali.
- la tassazione sugli immobili commerciali è meno conveniente per persone fisiche mentre risulta un investimento più favorevole per le aziende.
- le condizioni sui mutui per l’acquisto concessi dalle banche sono generalmente migliori per il residenziale rispetto al commerciale (parlando sempre dal punto di vista dell’investitore individuale).
Residenziale: come mettere a reddito
Questo è il campo che ci riguarda più da vicino come Get the Key e se siete qui a leggere questo articolo probabilmente riguarda anche voi.
Ci sono diversi modi per mettere a reddito un immobile residenziale e a volte la scelta viene fatta in base ai gusti personali senza tenere conto di quale sia la scelta migliore da un punto di vista della propria sicurezza finanziaria e delle caratteristiche dell’immobile come posizione, dimensioni e stato di conservazione.
La maniera più classica è quella dell’affitto di lungo termine ed è quello più conosciuto quindi mi ci soffermerò poco. Presenta dei vantaggi fiscali se si rispettano alcuni requisiti legali e costi di gestione bassi o nulli per i proprietari che si concentrano nel momento della stipula del contratto se fatto con una agenzia immobiliare.
Il punto debole di questa tipologia di affitto è il forte sbilanciamento di diritti e doveri fra proprietario ed inquilino a favore di quest’ultimo.
Dall’altro lato abbiamo l’affitto breve e turistico sulle differenze fra casa vancanza e le altre tipologie di affitto turistico potete approfondire a questo articolo dedicato:
Delle forme ibride o alternative di affittare un immbile residenziale possono essere una combinazione di affitto di medio e lungo periodo e affitto breve, impostata per approfittare delle migliori offerte presenti sul mercato e della stagionalità degli affitti brevi.
Un’altra formula è quella di proporre il proprio immobile in affitto avendo come target una fetta di mercato con necessità specifiche, come aziende e studenti, e in questo caso anche l’affitto di singole stanze.
Infine, sempre a proposito dell’affitto parziale, come ad esempio l’affitto di una singola stanza, si può mantenere il resto della casa come dimora principale e quindi affittare la propria prima casa senza rinunciare ad alcuna agevolazione.
House flipping
House flipping significa letteramente “girare case” e anche nella pratica di questo si tratta.
È la pratica di ricercare un immobile d’occasione sul mercato immobiliare, specie proveniente da aste, banche e fallimenti, per ristrutturarlo a nuovo e rivenderlo in un secondo momento a un prezzo molto maggiore.
Questo modello di business per quando possa essere molto stimolante e remunerativo espone l’investitore in maniera considerevole e per essere efficiente richiede una liquidità finanziaria non indifferente.
L’house flipping organizzato a livello di grande azienda ci connette alla realtà degli Instant buyer. Ovvero aziende che facendo leva su una grande disponibilità di liquidità permettono a un proprietario di vendere in maniera molto rapida il proprio immobile (da qui il nome Instant), a cambio di uno sconto sul prezzo rispetto a quello che potrebbe fruttare una compravendita classica.
Dopodichè l’Istant buyer procederà con eventuali ristrutturazioni e interventi che ne aumentino il valore per rivenderla a un prezzo molto maggiore di quello a cui ha acquistato l’immobile.
Crowdfounding immobiliare
Entrando nel mondo degli investimenti immobiliari più innovativi e alternativi sicuramente il crowdfounding immobiliare e il metodo più noto.
Sono moltissime infatti la piattaforme che offrono questo tipo di servizio e permettono all’investitore di partecipare con una quota spesso anche minima (si può partire anche da 500€ di investimento) a grandi progetti immobiliari, spesso di costruzione ma anche di riqualificazione di immobili già esistenti.
La logica è molto simile a quella di altre forme di crowdfounding, per chi non fosse familiare con questa forma di raccogliere capitali o investire vi consiglio questa guida: https://economiapertutti.bancaditalia.it/chiedere-prestito/crowdfunding/
Uno degli aspetti positivi del crowdfounding immobiliare è che obbiettivi, premesse e aspettative sono più stabili e prevedibili rispetto ad altri settori in cui il crowdfounding è molto diffuso come startup tech e assimilabili.
Questo vuol dire che una volta investito si ha una buona approssimazione delle tempistiche e della rendita di un dato investimento.
ETF immobiliari
L’ultimo modo di investire nel settore immobiliare che voglio farti conoscere è quello degli ETF (acronimo di Exchange Traded Funds), trattasi di fondi di investimento la cui particolarità è di essere a gestione passiva, quindi del tutto automatizzata e controllata da algoritmi che replicano l’andamento del mercato e settore cui fanno riferimento.
Ci sono ETF che rispecchiano in questo modo tutti i principali listini finanziari ma ci sono anche ETF dedicati agli indici di specifici rami industriali e settoriali e che rappresentano in modo proporzionale tutte le aziende di un determinato settore e il loro andamento.
Quindi investendo in un ETF dedicato al settore immobiliare non staremo investendo in nessuna specifica transazione immobiliare e in nessuna impresa del settore, ma staremo investendo nell’andamento generale delle aziende del settore quotate in borsa e quindi indirettamente sull’andamento generale del mercato immobiliare.
Gli ETF immobiliari sono tanti e fanno riferimento a differenti piazze finanziarie e mercati.
per chi fosse interessato ad approfondire il tema consiglio questa pagina da cui partire per farsi un indea più chiara:
https://www.justetf.com/it/how-to/invest-in-real-estate.html
Questa era una panoramica dei principali modi per investire nell’immobiliare, ognuno di questi temi merita un approfondimento molto più specifico e ha le sue tecnicità che spesso richiedono l’intervento di professionisti per essere valutate, comunque spero di averti dato tutti i collegamenti di cui hai bisogno per approfondire i temi a cui puoi essere più interessato.
