Pochi giorni fa la vicesindaca di Bologna, Emily Clancy, ha puntato il dito contro l’“eccessiva turistificazione” della città e nella stessa sede ha aggiunto “è molto urgente una regolamentazione delle locazioni turistiche, come accade in molte città europee”.
Prima Parigi, Barcellona, Venezia da pochissimi giorni sono alcune delle città che si sono attrezzate con dei provvedimenti ad hoc per dare delle regole al mercato degli affitti brevi proliferato grazie ai vari canali di prenotazione online.
Firenze e Bologna sembrano essere le prossime pronte a seguire nella scia del capoluogo veneto, ora che il tema è tornato di interesse per le amministrazioni finita la pandemia (incrociamo le dita).
Il mercato immobiliare bolognese
Partiamo dal fatto che Bologna è una città in cui il mercato immobiliare è estremamente dinamico, ottima piazza per investimenti immobiliari e con una forte rischiesta abitativa sia transitoria che residenziale.
Questa dinamicità dipende da vari fattori di cui uno è sicuramente il polo universitario, che con i suoi oltre 80 mila studenti è secondo in Italia solo a La Sapienza di Roma.
Poi bisogna considerare la crescita di abitanti residenti, lenta ma continua negli scorsi decenni con rarissime eccezioni fino alla pandemia del 2020, che ha segnato un arresto probabilmente solo passeggero.
Turismo buono, turismo cattivo
In questo panorama si innesta il trend della “turistificazione”, come la chiama la vicesindaca con una connotazione chiaramente dispregiativa.
Per opposizione lo chiamerei il trend della “crescente attrattività turistica” di una città, Bologna, che ha molto da offrire sia in termini storici e culturali, sia in termini di infrastrutture e collegamenti con le principali città d’arte del paese, basti guardare all’aereoporto in continua crescita e all’infrastruttura ferroviaria ad alta velocità che fa di Bologna un crocevia delle principali linee nazionali.
L’argomento della bontà o meno del turismo mi ricorda un po’ le parole di qualche mese fa del presidente del consiglio Mario Draghi, sul debito buono e il debito cattivo. Personalmente faccio fatica a distinguere il turismo che porta ricchezza e occupazione a un paese da quello che “turistifica” il centro delle città d’arte.
Possibili limitazioni
Ma vediamo quali sono le principali proposte che vengono portate avanti e in certi casi già applicate per regolamentare gli affitti brevi nelle grandi città:
- Tetto massimo di unità immobiliari con destinazione d’uso residenziale per il turismo per singolo proprietario.
- Numero massimo di giorni all’anno per la locaizone breve a Parigi ad esempio sono già 120 giorni l’anno.
- Limitazione delle licenze, per cui chi volesse iniziare ex-novo a praticare affitti brevi dovrebbe chiedere il permesso al comune di riferimento, che avrebbe quindi un maggiore controllo sul numero delle attività.
- Incentivi per chi scegliesse di affittare il proprio appartamento periodo medio lunghi.
- Configurazione come impresa per chi fuoriuscisse da questi paramentri, con le conseguenti variazioni nella gestione della attività e di imposizione fiscale.
Se ne riparla dopo l’estate…
In ogni caso su questi due temi: la crescita di Bologna come attrazione per i viaggiatori internazionali e l’andamento del mercato immobiliare, fra dinamicità locale, inflazione e aumento dei tassi, sono due argomenti che spero di trattare presto in questo blog.
Prima di tutto dicono per fare un’analisi della situazione dopo la prima estate post covid, secondo fare pressione sul governo e le istituzioni europee perché emanino dei regolamenti a livello centrale sul tema (e forse bisogna aggiungere che a nessuno piace affannarsi con la calura estiva o sotto l’ombrellone per risolvere un problema abbastanza complicato).
Tutto ciò premesso ad oggi Palazzo d’Accursio sembra che abbia deciso di rimandare il problema e lo studio di una soluzione a dopo l’estate per varie ragioni.
Quello che interessa a noi:
Noi come Get the Key dobbiamo iniziare ad attrezzarci per la peggiore delle ipotesi e fortunatamente abbiamo già la capacità di gestire affitti di tipologie differenti spaziando a seconda delle necessità legislative e fiscali, in modo da garantire ai proprietari che si affidano a noi già oggi un servizio dinamico e adatto a diverse esigenze.
Ad esempio un domani saremo in grado di pubblicare il loro immobile come turistico per 120 giorni all’anno e poi cercare un affitto di medio-lungo termine per i restanti 6 mesi dell’anno, facendo anche in modo che l’affitto turistico sia limitato ai periodi più remunerativi, che corrisponde all’incirca a marzo-settembre nel nostro caso.
Oltre a questo, un altro punto su cui non mi trovo d’accordo è che i sindaci nella loro foga di amministrare si prendono la libertà di limitare in maniera drastica l’uso del patrimonio personale dei loro concittadini, quando invece avrebbe molta più efficacia e maggior senso una riforma del diritto abitativo che tuteli maggiormente i proprietari che decidono di affittare a lungo termine.
Ma una riforma così profonda andrebbe ben oltre io potere dei sindaci.
Infatti uno dei motivi principali che spinge i proprietari immobiliari verso gli affitti brevi non è una maggior remunerazione, quanto una minor rischio di insolvenza e/o di occupazione abusiva dell’immobile da parte dell’inquilino con forme contrattuali più classiche.
Ne ho già scritto in un’articolo, https://getthekey.it/2022/03/23/affittibrevi-centristorici/, in cui toccavo meno nel dettaglio gli stessi temi, ma le recenti dichiarazioni di Emily Clancy mi hanno convinto a tornarci entrando nel merito, anche perché se è vero che da settembre potrebbe arrivare una stretta, per noi come agenzia è il momento di pensare a delle soluzioni adeguate.
