Locazione turistica, affitta camere e B&B sono tre modelli di business basate sulla locazione temporaena di immobili, parziale o totale, che hanno regole molto diverse e dei specifici standard da rispettare.
Se hai un immobile da mettere a redditto in tutto o in parte ti invito a leggere questa guida introduttiva per capire le principali differenze fra gli affitti brevi e le loro varie declinazioni.
Se poi vorrai maggiori informazioni su come affittare al meglio il tuo immobile noi saremo a disposizione per darti una cosulenza immobiliare gratuita, che è quello in cui siamo specializzati e in modo da conoscerci meglio e capire quale tipologia di affitti o affitti brevi è più adatta al tuo immobile.
Gli affitti brevi:
“Affitti brevi” è un termine generico che riunisce molte tipologie di contratto e forme di mettere a reddito un immobile residenziale.
Queste forme di affitto hanno avuto una grande impennata negli ultimi decenni grazie alla concorrenza di diversi fattori, la diffusione capillare di internet e di servizi basati sulla rete, come Booking.com e Airbnb, e la crescita del turismo low cost e indipendente, grazie alle liberalizzazioni del settore dei voli commerciali.
Infine uno degli aspetti più importanti per noi in quanto consulenti immobiliari è che questi contratti di affitto breve sono molto più sicuri per i proprietari, rispetto ad altre forme di locazione più classiche, per recuperare il bene affittato da eventuali inquilini morosi.
Infatti credo che anche tu, se non lo hai vissuto sulla tua pelle, conoscerai qualcuno che si è trovato in questa situazione e sai che può diventare un calvario giudiziale lungo mesi se non anni.
Quindi sotto il cappello degli affitti brevi possiamo inserire diverse forme e tipologie di locazione.
Ecco le principali e le loro differenze:
- Locazioni turistiche in forma non imprenditoriale
- Locazioni turistiche intermediate da agenzia immobiliare
- Casa vacanza
- B&B
- Affitta camere
La locazione turistica in forma non imprenditoriale:
La definizione di “Locazioni Turistiche” è: locazioni di immobili concessi per brevi o lunghi periodi volte a soddisfare esigenze abitative transitorie o per finalità turistiche.
Il contratto sarà riferito alla fornitura di un semplice servizio di locazione e nel caso il contratto fosse superiore ai 30 gioni ci sarà bisogno di registrarlo all’agenzia delle entrate, mantenendo comunque l’esenzione dall’imposta di registro purché ci si avvalga della cedolare secca.
Il contratto non potrà comunque avere durata superiore a 6 mesi.
In questo tipo di locazioni la fornitura di servizi complementari o accessori, i cosiddetti “servizi alla persona” è assolutamente vietata.
Alcuni esempi di servizi tipici della settore ospitalità che non possono essere forniti: pulizie e cambio di lenzuola, somministrazione di pasti, servizi di transfer.
Vi è inoltre un limite massimo di 3 appartamenti da utilizzare con questa formula per ogni proprietario ed è vietata la locazione turistica di immobili in cui si ha la residenza.
Gli unici servizi permessi sono le pulizie finali e il cambio biancheria ad ogni cambio di ospite.
La locazione turistica intermediata da agenzia immobiliare:
Partiamo dalle analogie con la formula precedente:
anche per questa tipologia di affitti brevi nel caso il contratto fosse superiore ai 30 gioni ci sarà bisogno di registrarlo all’agenzia delle entrate, mantenendo comunque l’esenzione dall’imposta di registro purché ci si avvalga della cedolare secca.
Anche per questa tipologia il proprietario dell’immobile non può mantenere la residenza nell’immobile affittato ad uso turistico.
Ci sono però molte differenze:
innanzitutto non vi è limite di durata ai contratti.
All’agenzia è consentita la fornitura di servizi complementari o accessori, i cosiddetti “servizi alla persona”. Quindi, come esemplificato precedentemente è consentita la pulizia, il cambio di lenzuola, la somministrazione di pasti e di servizi di transfer.
Non vi è limite massimo di appartamenti da utilizzare con questa formula per ogni proprietarioche si affida all’agenzia e l’agenzia stessa non ha limiti di immobili da poter gestire.
Casa vacanza:
La casa vacanza non va confusa con la locazione turistica, infatti la casa vacanza è una struttura turistico ricettiva extra-alberghiera a tutti gli effetti che deve essere gestita in modo imprenditoriale a seconda di specifici requisiti legati a vari aspetti come la frequenza di “apertura” dell’organizzazione e dalla residenza del soggetto che avvia l’attività insieme ad altre regole regionali.
Oltre ad alcuni obblighi legate alla natura extralberghiera della casa vacanza si potranno fornire servizi accessori.
Inoltre trattandosi di contratti di prestazione di servizi, i redditi provenienti da questa attività non possono essere inquadrati come rendite fondiarie ma saranno considerati come altri redditi.
B&B
La formula che letteralmente significa “letto e colazione”, rappresenta un caso particolare di affitto breve e parziale strettamente elgato a una organizzazione familiare della attività.
Generalmente i B&B con un numero molto ridotto di camere a disposizione, il proprietario vive nella stessa proprietà ed deve essere garantito il servizio di prima colazione.
In ogni caso gli inquilini non avranno a disposizione l’intero appartamento e la forma di gestione più comune del B&B è quella in forma non imprenditoriale, cioè attraverso l’esercizio dell’attività in modo occasionale.
Infatti, uno dei requisiti per l’attività di B6B è che il proprietario mantenga la residenza nell’immobile e riservi una stanza ad uso personale. Quindi un B&B per poter esistere come tale dovrà avere almeno 2 stanze da letto, di cui solo una potrà essere affitata. Nel caso l’appartamento avrà 3 camere da letto saranno 2 quelle destinate all’affitto e così via…
Tuttavia, se l’attività di Bed and Breakfast viene svolta in modo non occasionale, continuativamente e attraverso un’organizzazione di mezzi specifica, deve essere inquadrata come attività d’impresa esercitata in modo professionale, con conseguente apertura di partita IVA.
Affitta camere
La differenza fra B&B e affittacamere è abbastanza sottile infatti nel codice del turismo si legge:
Gli esercizi di affittacamere sono definiti come “strutture composte da non più di sei camere ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati in uno stesso stabile nei quali sono forniti alloggi ed eventualmente servizi complementari, anche giornalmente ed in forma imprenditoriale, senza l’obbligo della dimora del titolare”.
Quindi non è prevista una gestione che sia non imprenditoriale a differenza di tutti i casi precedenti pur avendo limitazioni ben chiare sul numero di camere e non avendo obblighi di servizi accessori (come la prima colazione per i bed and breakfast).
Conclusioni
La nostra agenzia immobiliare si occupa della gestione di immobili rientranti nella seconda tipologia: la gestione di appartamenti ammobiliati a uso turistico intermediati da agenzia immobiliare.
Questi regolamenti possono avere qualche differenza regionale: quelle che abbiamo riportato noi sono le linee guida delle regioni dove operiamo: Lombardia ed Emilia Romagna.
In ogni caso mi sembrava interessante dare uno sguardo più completo al settore e alle tipologie di business che ruotano intorno all’affitto totale o parziale di immobili per brevi periodi.
