Quello degli affitti brevi turistici è un trend in crescita che nell’ultimo decennio ha vissuto un boom vero e proprio, rallentato solo in piccola parte dal Covid.
L’affitto breve ha avuto un grande impatto sui centri storici delle grandi città d’arte europee, cambiandone la faccia e la vita quotidiana in molti modi: ha chiaramente alzato il prezzo degli affitti e diminuito la disponibilità di alloggi residenziali nelle zone più ambite, ma ha anche permesso di alloggiare flussi crescenti di turisti e picchi di domanda che alcune città, come Bologna, non sono strutturalmente capaci di soddisfare.
Effetti e benefici degli affitti brevi
L’affitto turistico però ha anche portato a una maggior cura di palazzi storici altrimenti abbandonati, gusci vuoti nei bilanci di gruppi di investimento incapaci di metterli a redditto in maniera efficace e appartamenti antiquati (per non dire in pessimo stato) e non ristrutturati perché affittati a studenti e lavoratori con poche esigenze.
L’altro lato della medaglia è che l’affitto breve ha ristretto l’offerta di affitti residenziali per quegli stessi studenti, lavoratori e famiglie e in certi casi ha fatto una concorrenza sleale ad altri tipi di strutture ricettive, godendo come seconde case di sgravi fiscali di vario genere.
Infine bisogna tenere conto del rischio di insolvenza degli inquilini con tutte le implicazioni legali che questa comporta.
Noi come professionisti del settore immobiliare operiamo sia nella gestione degli gli affitti brevi sia nell’intermediazione di lungo periodo e di vendita ed è giusto che guardiamo senza preconcetti al mercato nel suo insieme e prendiamo in considerazione tutti gli aspetti della questione nell’interesse prima di tutto dei nostri clienti.
Soprattutto per noi è importante rimanere aggiornati per proporre a chi ci affida i suoi immobili tutte le soluzioni legali e fiscali più vantaggiose sia per gli affitti brevi che per altri scopi.
Se vuoi sapere di più sul nostro approccio originale al mondo dell’immobiliare e sul nostro metodo che abbiamo chiamato metodo 3D, qui puoi scaricare una guida al riguardo e leggendola capirai perché 3D:
La regolamentazione degli affitti brevi
Alcune città più di altre hanno goduto dei benefici o sofferto per queste dinamiche e da tempo si stanno attrezzando per cambiare le regole dell’affitto breve turistico.
Fra queste Parigi ha fatto scuola, dopo il via libera della Corte di Giustizia Europea, è del gennaio 2021 la sentenza definitiva dei tribunali Francesi che ha ratificato le regole imposte dal comune di Parigi per limitare gli affitti brevi dichiarandone la legittimità.
Quali sono queste restrizioni? Un appartamento non può essere legamente affittato a turisti per più di 120 giorni l’anno, superato questo limite si configura un’attività di impresa e lo spazio affittato deve essere dichiarato “spazio commerciale” a tutti gli effetti.
Senza entrare nel dettaglio dei vincoli e delle eccezzioni della legislazione transalpina l’idea è semplice: lottare contro lo snaturamento dei centri storici, da luoghi abitati a alberghi diffusi, lottare contro la carenza di alloggi e evitare che si creino forme di concorrenza sleale nei confronti di altre strutture ricettive.
In italia questa sentenza è stata guardata con molto interesse specialmente dalla città di Firenze che, per quanto sul una scala molto ridotta, ha vissuto problemi simili a quelli della capitale francese. Ma sia in Italia che in tutta Europa molti stanno prendendo esempio da questa vicenda.
Bilancio fra pro e contro degli affitti brevi
D’altro canto non si può sminuire la vitalità che gli affitti brevi hanno dato a quartieri e palazzi storici ingiustamente trascurati o appartamenti centrali che senza un opportuno ritorno economico altrimenti non sarebbero mai stati ristrutturati.
Senza parlare della carenza di offerta di alloggi turistici rispetto alla domanda che è una falla inaccettabile con tutto l’indotto che il turismo porta all’economia del nostro paese e che non sfruttare sarebbe una perdita per tutti.
Per molti si tratta dell’antica diatriba su dove finisca equilibrio fra domanda e offerta di mercato e dove inizi l’interesse pubblico.
A nostro avviso però questa diatriba trascura spesso un punto molto importante: uno dei motivi principali che spinge molti dei proprietari immobiliari verso gli affitti brevi non è una maggior remunerazione, quanto una minor rischio di insolvenza e/o di occupazione abusiva dell’immobile da parte dell’inquilino.
La legge Italiana come sappiamo è molto tutelante nei confronti del Locatario, a discapito del Locatore, ma questa maggior tutela si è ritorta contro quelli che cercava di proteggere, specie i più onesti!
Il meccanismo è il seguente: lo Stato vuole tutelare gli affittuari rendendo molto complesse e costose le procedure di sfratto.
Ne consegue che i proprietari di immobili fuggono dai tradizionali contratti a lungo termine (come il classico 4+4) per rivolgersi al mercato degli affitti brevi.
Di conseguenza il numero e la disponibilità di immobili sul mercato degli affitti a lungo termine si riduce e il loro costo si alza.
Anche i più agguerriti detrattori del libero mercato ammetteranno che in questo caso è un principio regolatore del mercato a creare un effetto distorsivo di segno opposto.
Il nostro compito da sempre come partner immobiliare di chi ci affida le sue proprietà rimane chiaro, metterti a disposizione la nostra esperienza e i nostri servizi per avere il maggiore ritorno dal tuo immobile e sfruttarne a pieno le potenzialità.
